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叶檀:根治房地产腐败 最好让市场说话
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2014-8-7  出处?#22909;?#26085;经济新闻
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  2013年以来,中央已部署了三轮巡视。今年7月,2014年中央第二轮巡视启动,这也是十八大以来的第四轮中央巡视。8月4日,《中国经济周刊?#25151;?#25991;指出房地产与腐败关系密?#23567;?#26681;据中央巡视组的反馈情况和各地方的整改通报,整体上看,在前三轮被巡视的21个省份中,有20个省份发现了房地产业腐败,占比达95%。




  事实证明,房地产是腐败高发区。房地产是地方政府手中最大宗、最值钱的资产,地方政府可以进?#22411;?#22320;交易,得到地方财政收入。房地产领域腐败多,说明官员在房地产领域寻租价格高、获利厚,符合经济学原理。

  财政部公布的2013年全国财政决算表显示,地方政府土地出让金收入决算数为3.9073万亿元,是预算数的152.6%。2011年,全国土地出让金高达3.1万亿元,2012年降到2.7万亿元。土地出让金占国?#22411;?#22320;使用权出让收入的95%,作为衡量地方政府依赖土地财政的重要指标,2013年国?#22411;?#22320;使用权出让收入达到4.1266万亿元的历史纪录,同比增长约45%。

  如果以千分之二的保守佣金估算腐败租金,仅以土地出让金一项计算,有78.146亿元,这点钱在土地财政的大海里,一点痕迹也不会露。这还是最保守的估计,如果以土地款、工程款的10%计算租金,租金数量非常可怕。

  找个土地?#26696;?#29359;容易,进行制度制约不容易。

  最好的办法是让市场说话,把租金降到零,减少土地?#26696;?#30340;内在动力。如果土地市场自?#23665;?#26131;,政府官员的手插不到市场,即使有租金,数额也会低得多,甚至可以忽略不计。

  政府对市场的管制越少,租金就?#38477;汀?月8日披露的 《国务院关于促进市场公平竞争维护市场正常秩序的若干意见》,涉及改革市场准入制度、大力减少行政审批事项等内容,明确要求制定市场准入负面清单,法无禁止即为许可,各类主体?#21892;?#31561;进入市场。在行业准入方面,在市场门槛方面,政府不再插手,行政执法管的是企业是否遵守游戏规则。

  负面清单管理方式推进不很理想,在土地市场根本就无法推行,地方政府拥?#22411;?#22320;事实上的所有权,所有的?#26041;?#20174;规划、审批、征地、生地变熟地,政府是土地市场最重要的审批者与交易者,除非土地所有制变革,否则,土地市场就是一个天然的寻租场。

  既然如此,最好的办法是让寻租场透明,让寻租场中有不同的利益诉求相互制约,提高寻租成本。

  不妨来看看香港地区的土地市场。在1997年香港回归之前,香港卖地扩大贫富差距,却未造?#21892;?#36941;?#26696;?#19968;则税收对公共财政重要性高于卖地,从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间,香港政府卖地收入累计2554.23亿元,占同期财政总收入的13.5%。因此,政府不会偏袒开发商,还要顾及到其他企业的生存环?#22330;?#20108;则香港有廉政公署作为鹰眼,盯着公职人员。三则香港有“立法会?#20445;?#25919;府的猫腻有其他利益群体盯紧。

  英国土地归英女王所有,个人和私人机构仅拥?#22411;?#22320;使用权,但英国的土地使用权可以自?#23665;?#26131;,使用权受到法律的严格保护,以至于国民常常忘记自己获得的不过是使用权,而非所有权。如果政府或公?#19981;?#26500;进行法定建设,需要通过强制购买来获得土地使用权,这一交易透明公平,受到法律保护。

  境内外的先进经验,加上中国本土特色,中国土地市场改革思路大致如下:中国的土地管理部门属于国土资源部,国土资源部负监督之责;同时作为中纪委负有全权督查之责;人大代表权力机构对政府有否决权;法律作为公平的救济底线,捍卫老百姓完整的土地使用权。





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